این گزارش به بررسی و نقد اصلاحیه دستورالعمل تشخیص صلاحیت، تعیین پایه و صدور پروانه اشتغال به کار سازندگان انبوه مسکن و ساختمان و توسعه‌گران حقوقی مسکن و ساختمان (مصوب ۱۴۰۴) می‌پردازد. این اصلاحیه که با هدف افزایش سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه مسکن و در چارچوب قوانین و آیین‌نامه‌های مرتبط ابلاغ شده، برای نخستین‌بار اصطلاح «توسعه‌گر» را در کنار «انبوه‌ساز» وارد ساختار قانونی کرده است. با این حال، علیرغم تعریف مشترک ارائه‌شده برای این دو گروه، تمامی شاخص‌ها و فرآیندهای ارزیابی، بر مبنای الگوهای اجرایی انبوه‌سازی تدوین شده و ویژگی‌های منحصربه‌فرد توسعه‌گر – به‌ویژه در مقیاس کلان و توسعه شهری – در نظر گرفته نشده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که توسعه‌گر، برخلاف انبوه‌ساز که عمدتا بر اجرای پروژه و بازگشت سریع سرمایه متمرکز است، نقشی راهبردی در حوزه‌هایی چون تأمین مالی کلان، مدیریت زیرساخت‌ها، برنامه‌ریزی شهری، نهادسازی و جذب سرمایه‌گذاران ایفا می‌کند. اما در متن دستورالعمل جدید، این تفاوت بنیادین عملا نادیده گرفته شده و توسعه‌گر صرفا به‌عنوان «انبوه‌سازی در مقیاس بزرگ‌تر» تلقی شده است. چنین نگاه تقلیل‌گرایانه، پیامدهایی چون بی‌انگیزگی سرمایه‌گذاران بزرگ، تضعیف امکان شکل‌گیری شرکت‌های توسعه‌ای تخصصی و تداوم پراکندگی نهادی در پروژه‌های کلان را به‌همراه دارد. در بسیاری از الگوهای جهانی، توسعه‌گر دارای چارچوب قانونی و شاخص‌های مستقل بوده و حتی می‌تواند اجرای ساختمان‌ها را به انبوه‌سازان واگذار کند؛ امری که در این دستورالعمل در نظر گرفته نشده و نشان‌دهنده شکاف میان سیاست‌گذاری داخلی و تجارب موفق بین‌المللی است.
مقایسه تطبیقی دستورالعمل ۱۴۰۴ با نسخه پیشین آن (مصوب ۱۳۸۷) نشان می‌دهد که اگرچه دستورالعمل جدید از نظر ساختار ارزیابی، نظام امتیازدهی و تعیین پایه‌ها پیشرفته‌تر است، اما جایگاه توسعه‌گر و انبوه‌ساز را ادغام کرده و شاخص‌های خاص برای فعالیت‌های توسعه‌محور پیش‌بینی نکرده است. به عنوان نمونه، در ارزیابی صلاحیت، معیارهایی مانند تجربه توسعه کلان، جذب سرمایه، مدیریت زیرساخت یا مشارکت با نهادهای عمومی غایب است و تمرکز صرف بر سوابق ساخت، متراژ پروژه‌ها و مدارک فنی مهندسین عمران و معماری وجود دارد. از منظر مالی و حقوقی نیز، توسعه‌گر نیازمند چارچوبی فراتر از ضوابط فنی وزارت راه و شهرسازی است؛ چارچوبی که امکان تعامل مؤثر او را با نظام بانکی، بازار سرمایه، شهرداری‌ها و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی فراهم کند. فقدان چنین چارچوبی، توسعه‌گر را در عمل به یک «انبوه‌ساز ارتقا یافته» تقلیل می‌دهد، نه نهادی مستقل با مأموریت‌های استراتژیک.
بر این اساس، ضروری است جایگاه توسعه‌گر از انبوه‌ساز به صورت نهادی و حقوقی تفکیک شده و شاخص‌های ارزیابی متناسب با مأموریت‌های راهبردی، مالی و برنامه‌ریزی او تعریف شود. حتی در صورت عدم امکان تدوین قانون مستقل در کوتاه‌مدت، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با همکاری دستگاه‌های مالی و بانکی، دستورالعمل ویژه‌ای برای توسعه‌گران تدوین کند که ابعاد اقتصادی، مدیریتی و حقوقی را در کنار شاخص‌های فنی در بر گیرد. در بلندمدت، تدوین قانون جامع توسعه‌گر شهری در سطح ملی به‌منظور به رسمیت شناختن جایگاه حقوقی و مالی این نقش و تسهیل تعامل آن با نظام بانکی، بازار سرمایه و نهادهای حاکمیتی اجتناب‌ناپذیر است. چنین رویکردی نه‌تنها موجب شفاف‌سازی و ارتقای کارآمدی فعالیت توسعه‌گران می‌شود، بلکه می‌تواند زمینه اجرای پروژه‌های کلان شهری را با شفافیت، جذب سرمایه پایدار و کیفیت بالاتر فراهم سازد.
دیدگاهتان را بنویسید