دنیای اقتصاد: سال 1404 با سایه جنگ شروع شد، تحتشرایط جنگی از نیمه گذشت و اکنون برای هشتمین ماه پیاپی در وضعیت «نه جنگ، نه صلح» قرار دارد. بخش مسکن و ساختمان در مواجهه با این «ریسک سیاسی حاوی پیامدهای اقتصادی» دو وضعیت کاملا متفاوت از هم پیدا کرد که نتیجهاش، اکنون یکسوءبرداشت درباره «فاز بازار از بابت ادامه رکود یا خروج از آن» را بهوجود آوردهاست. «دنیایاقتصاد» برای تحلیل وضعیت کنونی این بخش و همچنین سناریوهای سالآینده مسکن و ساختمان، یک نظرسنجی از 18 صاحبنظر و فعال بازارهای معاملات ملک و سرمایهگذاری ساختمانی انجام داد. خلاصه نتایج این نظرسنجی نشان میدهد، تحرکات دو ماه اخیر از سمت تقاضای خرید مسکن که باعث «رشد تند» قیمتها هم شد، ناشی از 4 علت بودهاست.
شرکتکنندهها در این بررسی، در عینحال، به یکسوال کلیدی درباره اینکه «چرا در شرایطی که «سایه جنگ» بهخاطر وضعیت آتشبس و تهدیدهای لفظی آمریکا از بین نرفته، بازار مسکن برخلاف تابستان و پاییز به مقصد اصلی سرمایهها تبدیل شدهاست؟» نیز پاسخ دادند. از نگاه این تحلیلگران، بخش مسکن و ساختمان دستکم به 2 علت، همچنان در رکود است هرچند شدت آن تا حدودی کاهشیافته اما گذار از آن، نیازمند تعیینتکلیف «ریسک جنگ» است. سناریوهای مسکن و ساختمان در 1405 نیز در این نظرسنجی تصویر شده که برحسب «ادامه همین وضعیت»، «جنگ احتمالی» یا دستیابی به «توافق بین ایران و آمریکا»، قابلبررسی است. برآیند پاسخهایی که این 18 کارشناس درباره «چشمانداز قیمت مسکن» ارائه کردند، نشان میدهد؛ قیمت اسمی واحدهای مسکونی دستکم در شهر تهران به رشد مثبت خود ادامه میدهد اما «وقوع جنگ» میتواند به این مسیر ترمز وارد کند.
سیامک پیربابایی*
آنچه امروز مشاهده میشود نه خروج از رکود و نه بازگشت رونق، بلکه بازتاب قرارگرفتن اقتصاد ایران در وضعیت «انتظار برای ساعت صفر» است؛ وضعیتی تعلیقی که در آن نه جنگ بهطور رسمی آغازشده، نه صلح و نرمالسازی در افق قابلاتکا قرار دارد و نه امکان تصمیمگیری عقلانی بلندمدت برای فعالان اقتصادی فراهم است. در چنین فضایی، بازارها نه بر اساس واقعیتهای جاری، بلکه بر پایه سناریوهای محتمل آینده شکل میگیرند و قیمتها پیشاپیش واکنش خود را به آیندهای نامعلوم نشان میدهند.
تحرک قیمتی اخیر در بازار مسکن را نمیتوان صرفا حاصل جابهجایی ریسک از بازارهای راکد یا سرکوبشده دانست، چراکه بازارهای موازی نظیر ارز، طلا و حتی برخی داراییهای مالی، طی دوره اخیر جهشهای قابلتوجهی را تجربه کردهاند. آنچه مسکن را مجددا به کانون توجه بازگردانده، نه ضعف بازارهای دیگر، بلکه «جا ماندگی قیمتی» و ادراک فزاینده از ارزندگی نسبی این بخش در مقایسه با سایر داراییهاست. درحالیکه قیمت ارز و طلا با سرعت بالا خود را با انتظارات تورمی و ریسکهای سیاسی تعدیل کردهاند، بازار مسکن بهدلیل ماهیت کندتر، هزینه مبادله بالا و عمق رکود معاملاتی، با تاخیر واکنش نشانداده و همین تاخیر اکنون بهعنوان یک شکاف قیمتی خود را نمایان کردهاست. از منظر اقتصاد سیاسی، این شکاف بهتدریج فعالان بازار را به این جمعبندی رسانده که مسکن در مقایسه با سایر بازارها هنوز تمام ریسکهای انباشتهشده اقتصاد کلان و سیاست خارجی را در قیمتهای خود منعکس نکرده و به همیندلیل، دارایی «ارزندهتری» تلقی میشود. در چنین شرایطی، ورود محدود اما هدفمند سرمایه به بازار مسکن، بیش از آنکه با هدف سوداگری کوتاهمدت باشد، تلاشی برای همترازسازی دارایی با سطح جدید قیمتها در اقتصاد ایران است. به بیان دیگر، جهشهای پیشین در بازارهای ارز و طلا اکنون بهمثابه لنگر انتظارات عمل میکنند و مسکن، با یک وقفه زمانی، در حال واکنش نشان دادن به همان شوکهاست؛ واکنشی که الزاما بهمعنای رونق نیست، اما میتواند به تحرک قیمتی حتی در دل رکود منجر شود.
از سوی دیگر، نااطمینانی سیاسی و امنیتی منجر به انجماد سمت عرضه شدهاست. سازندگان و سرمایهگذاران در چنین شرایطی تصمیم به تعویق پروژهها میگیرند و تولید جدید کاهش مییابد. این قفلشدگی عرضه، حتی در بازاری که حجم معاملات آن پایین است، میتواند فشار قیمتی ایجاد کند. تجربههای پیشین اقتصاد ایران نشان میدهد؛ رکود در بخش مسکن الزاما بهمعنای کاهش قیمت نیست و در بسیاری از دورهها با رکود تورمی در این بخش مواجه بودهایم.
نکته مهمتر آن است که بازار مسکن امروز بیش از آنکه به وضعیت فعلی واکنش نشان دهد، به انتظارات سیاسی و تصویر آینده پس از عبور از بحران توجه دارد. حتی با شکلگیری اعتراضات و افزایش نااطمینانی داخلی، بازار به سمت کاهش قیمت حرکت نکرد و از همان مقطع، نشانههای تحرک قیمتی ظاهر شد. این رفتار نشان میدهد؛ فعالان بازار، بحران را گذرا و مرحلهای میدانند که پس از آن، وضعیت به شکلی شفافتر و تعیینکنندهتر تغییر خواهد کرد. اگر وضعیت کنونی «نه جنگ و نه صلح» در سالآینده نیز ادامه یابد، بازار مسکن در سال۱۴۰۵ بهاحتمال زیاد در وضعیتی بینابینی باقیمیماند؛ بازاری با معاملات محدود، اما با رشد پلهای و نامنظم قیمتها. در این سناریو، نه ریزش قیمتی قابلانتظار است و نه رونق پایدار، بلکه نوعی رکود تورمی ادامهدار شکل میگیرد که در آن قیمتها متناسب با تورم انتظاری و شوکهای مقطعی سیاسی تعدیل میشوند.
اگر این وضعیت تعلیقی فعلی به سمت آرامش سیاسی و کاهش تنشهای بینالمللی حرکت کند و افقهای جدیدی در اقتصاد ایران گشوده شود، رفتار بازار مسکن تغییر ماهوی خواهدداشت. در چنین شرایطی، رشد اسمی شدید قیمتها متوقف میشود، اما بازار از منظر واقعی و دلاری رشد میکند و بهتدریج از رکود فاصله میگیرد. ثبات نسبی، امکان برنامهریزی و بازگشت سرمایهگذاری مولد، باعث میشود مسکن از یک دارایی صرفا حفاظتی به یک بخش اقتصادی فعالتر تبدیل شود. در نهایت، باید تاکید کرد؛ بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری سیاسی شدهاست. مسیر آینده آن نه در تعداد پروانههای ساختمانی یا میزان تسهیلات بانکی، بلکه در چگونگی حلوفصل نااطمینانیهای کلان سیاسی و بینالمللی تعیین خواهدشد؛ مسیری که پس از عبور از «ساعت صفر»، هرچند میتواند پرنوسان باشد، اما بیتردید شفافتر از وضعیت فعلی خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید