چکیده گزارش
با پیچیده‌تر شدن نظام‌های اقتصادی، اجتماعی و کالبدی در شهرها، نقش توسعه‌گر شهری به‌عنوان نهادی کلان‌نگر، تخصصی و ترکیبی بیش از پیش اهمیت یافته است. توسعه‌گر برخلاف انبوه‌ساز، صرفا مجری پروژه‌های ساختمانی نیست، بلکه به‌عنوان حلقه اتصال دولت، بخش خصوصی، سرمایه‌گذاران و بهره‌برداران عمل می‌کند و مسئولیت طراحی، تأمین مالی، اجرا و مدیریت یکپارچه پروژه‌های شهری را بر عهده دارد. تفاوت بنیادی توسعه‌گر با انبوه‌ساز در مقیاس فعالیت، مدل درآمدی، نوع تعامل با نهادهای حاکمیتی و سطح مسئولیت اجتماعی و زیربنایی او آشکار است. انبوه‌ساز با هدف سود کوتاه‌مدت وارد پروژه‌های محدود ساختمانی می‌شود، اما توسعه‌گر در قالب پروژه‌های چندعملکردی و کلان‌مقیاس، به‌دنبال بازگشت بلندمدت سرمایه از طریق مدیریت دارایی‌ها، خدمات شهری و بهره‌برداری پایدار است.با این حال، فعالیت توسعه‌گران در کشور با چالش‌های اساسی حقوقی، نهادی و مالی روبه‌روست. نخستین مانع، نبود چارچوب‌های حمایتی شفاف برای جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است. توسعه‌گر برای اجرای پروژه‌های بلندمدت نیازمند دسترسی پایدار به زمین، ابزارهای نوین مالی و امنیت سرمایه‌گذاری است. تصویب قوانین تسهیل‌گر، ایجاد شورای ملی توسعه‌گری، و پیش‌بینی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی، از مهم‌ترین راهکارهای کاهش ریسک و تقویت انگیزه سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند. از منظر حقوقی نیز تعریف دقیق جایگاه توسعه‌گر به‌عنوان «شخص حقوقی معتبر» ضروری است. توافق‌نامه‌های توسعه باید به‌عنوان اسناد الزام‌آور حقوقی میان توسعه‌گر و بخش عمومی مبادله شوند تا از ریسک‌های ناشی از تغییر تصمیمات اداری یا تداخل نهادی جلوگیری شود. همچنین، صدور پروانه توسعه مستقل از پروانه ساخت و تدوین سازوکارهای شفاف در حوزه زمین، مالکیت و مقررات ساخت، از الزامات اساسی تأمین امنیت سرمایه به شمار می‌رود.
احراز صلاحیت توسعه‌گران نیز اهمیت حیاتی دارد. ورود افراد فاقد تخصص به پروژه‌های حساس شهری می‌تواند پیامدهای اقتصادی و اجتماعی سنگینی به‌همراه داشته باشد. بنابراین، نظام ارزیابی صلاحیت باید بر پایه معیارهای فنی، مدیریتی و مالی تعریف شود و تنها توسعه‌گران دارای اهلیت بتوانند مسئولیت پروژه‌های کلان را عهده‌دار شوند. این موضوع در بسیاری از کشورها تجربه شده و بخش قابل توجهی از وظایف قانونی به توسعه‌گران واجد شرایط محول شده است. از سوی دیگر، اعتبار توسعه‌گر در نظام بانکی و مالی کشور باید ارتقاء یابد. بدون دسترسی به تسهیلات بانکی، اوراق مشارکت و ابزارهای نوین بازار سرمایه، امکان تأمین مالی پروژه‌های بلندمدت فراهم نمی‌شود. توسعه ابزارهای مالی ترکیبی، استفاده از صندوق‌های پروژه، و اتصال پروانه توسعه‌گری به نظام اعتبارسنجی مالی از راهکارهای پیشنهادی در این حوزه است. در بعد کلان، توسعه‌گر باید به‌عنوان نهاد راهبردی و کلیدی در توسعه شهری به رسمیت شناخته شود. او نه صرفاً یک مجری، بلکه مدیر و هماهنگ‌کننده کل زنجیره توسعه است؛ نهادی که می‌تواند با مدیریت منابع و زمان، در ایجاد شهرهای جدید، احیای بافت‌های فرسوده، و پیشبرد برنامه‌های توسعه‌ای دولت نقش محوری ایفا کند. به همین دلیل، تدوین قانون جامع توسعه‌گر شهری و واگذاری بخشی از اختیارات اجرایی به این نهاد، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. درنهایت، ارتقاء جایگاه توسعه‌گر در نظام حقوقی و نهادی کشور، گذر از نگاه ساخت‌محور به نگاه توسعه‌محور را می‌طلبد. تنها با پذیرش توسعه‌گر به‌عنوان شریک راهبردی دولت و بخش خصوصی، می‌توان مسیر تحقق توسعه پایدار، یکپارچه و کلان‌شهری را هموار نمود.
دیدگاهتان را بنویسید