در مصاحبهای که روزنامه دنیای اقتصاد با آقای عبدالرضا آصفی، فعال و سرمایهگذار در حوزه املاک و مستغلات، انجام داده است، چالشهای خرید مسکن در ایران به تفصیل مورد بررسی قرار گرفته است. مهندس آصفی افزایش قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی، جهش بیسابقه بهای زمین، و هزینههای تحمیلشده از سوی دستگاههای بوروکراسی را بهعنوان عوامل اصلی بحران مسکن معرفی میکند. این عوامل باعث شدهاند که خانهدار شدن برای اقشار کمدرآمد و حتی متوسط به رویایی دستنیافتنی بدل شود.
مهندس آصفی با اشاره به ناکامی دولتها در ارائه راهحلهای موثر، بر این باور است که دولت با وجود عدم توانایی در کاهش مستقیم قیمت زمین و مصالح، میتواند از طریق بهبود سازوکارهای تامین مالی و کاهش هزینههای اداری، به کاهش قیمت نهایی مسکن کمک کند. وی تاکید میکند که دسترسی ناکافی سازندگان به اعتبارات مالی یکی از بزرگترین موانع در راه احداث پروژههای بزرگ ساختمانی است که میتواند به افزایش عرضه و کاهش قیمتها منجر شود.
این مصاحبه به طور خاص به راهکارهایی پرداخته است که میتواند به بهبود وضعیت مسکن در کشور منجر شود، از جمله بهبود بسترهای تامین مالی و تسهیل فرآیندهای بوروکراتیک برای سازندگان، که در نهایت میتواند به کاهش قیمت مسکن و افزایش دسترسی اقشار مختلف به این نیاز اساسی منجر شود.
امروزه توسعهدهندگان املاک و مستغلات یکی از مهمترین فعالان صنعت ساختمان در کشورهای پیشرفته هستند. کار آنها چیست و در ایران چه جایگاهی دارند؟
توسعهدهندگان املاک و مستغلات در کشورهای پیشرفته نقش کلیدی در صنعت ساختمان دارند. آنها علاوه بر طراحی و توسعه پروژههای ساختمانی، به عنوان واسطههایی بین مختلف عوامل مشارکت کننده در صنعت معرفی میشوند، از جمله پیمانکاران و سایر اشخاص دخیل. در ایران، اغلب تمرکز بر صنعت ساختمان به سازندگان محدود شده است، در حالی که توسعهدهندگان املاک و مستغلات که به عنوان کارآفرینان نیز میتوانند شناخته شوند، به میزان کافی توجه نشدهاند و بنابراین رشد مناسبی نداشتهاند.
وظیفه اصلی توسعهدهندگان املاک ابتدا تعریف پروژههای ساختمانی است که بر اساس امکانات موجود و بهرهگیری از اصول اقتصادی انجام میدهند، سپس برنامهریزیهای لازم برای همکاری با شرکتهای پیمانکار یا سازندگان دیگر را فراهم میآورند. تامین مالی پروژه و مدیریت زمانی بخشهای دیگر از مسئولیتهای آنهاست، که شامل بازاریابی و عرضه محصولات نهایی نیز میشود.
آیا در ایران زمینههای لازم برای تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه وجود دارد؟ مشکلات و بایدهای پیش رو چیست؟
در ایران، زمینههای لازم برای تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه وجود دارد، اما با مشکلات و بایدهایی نیز روبرو است. تاکنون، سازوکارهای تعریف شده برای تامین مالی ساختمان و مسکن از پاسخگویی به نیازهای این بخش اقتصادی در ایران باز نماندهاند. عدم ایجاد ابزارهای مالی مناسب به شرایط تورمی اقتصاد ایران و عدم جذب کافی سرمایهگذاریها ناشی از این امر است. در حالی که در کشورهای دیگر، شرکتها به طور فعال در حوزههای ساختمانی و مسکن وارد میشوند، در ایران بیشتر ساختوسازها توسط افراد حقیقی انجام میشود.
به علاوه، عدم تطابق و همسویی بین نیازهای سازندگان و نهادهای مالی، نیز از موانع اصلی محسوب میشود. سازندگان به جای فعالیت به شکل شرکتی، به صورت فردی وارد حوزه ساختوساز شدهاند و این امر باعث سختی در ارزیابی عملکرد و مدیریت مالی آنها توسط نهادهای مالی میشود.
به طور کلی، تامین مالی بخش مسکن در ایران نیازمند ایجاد ابزارهای مالی منعطفتر و بازاریابی مناسبتر است که بتواند به نیازهای واقعی این حوزه در شرایط اقتصادی خاص ایران پاسخ دهد و همچنین باید همسویی بیشتری بین سازندگان و نهادهای مالی ایجاد شود تا بتوانند بهترین راهکارها را برای توسعه بخش مسکن کشور پیاده کنند.
فعالیت در حوزه ساختمانی ایران عمدتا به افراد محدود شده تا شرکتها و همین موضوع تفاوتی عمده را میان فعالان این حوزه در داخل ایران و خارج از آن رقم زده است. این تفاوت تا چه حد کار را برای تامین مالی از بازار سرمایه سخت میکند؟
تفاوت عمدهای بین فعالیت در حوزه ساختمانی در ایران و کشورهای دیگر، مختص شخصیت حقوقی و حقیقی افراد در این حوزه است که تأثیر زیادی بر تامین مالی از بازار سرمایه دارد. در ایران، بسیاری از فعالان حوزه ساختمان به دلیل مشکلات قانونی و مالیاتی، ترجیح میدهند که به صورت افراد حقیقی فعالیت کنند، نه به عنوان شرکتهای حقوقی. این موضوع باعث میشود که ابزارهای مالی مناسب و جذاب برای تامین سرمایه در این حوزه، به خصوص برای سرمایهگذاری بزرگ، فراهم نشود.
یکی از مهمترین مسائل این است که در ایران، افراد حقیقی میتوانند بدون مشکلات قانونی و مالیاتی مرتبط با شرکتها، به صورت فردی در حوزه ساختمان فعالیت کنند، اما شرکتهای حقوقی برخی محدودیتهای قانونی را تجربه میکنند که از جمله آنها میتوان به مشکلات مربوط به مالیات، مسائل حقوقی پیچیدهتر، و نیاز به تأمین سرمایه اولیه بزرگتر اشاره کرد.
از طرف دیگر، در کشورهای دیگر، بسیاری از سازندگان به صورت شرکتی در حوزه ساختمان وارد میشوند، که این شرکتها میتوانند با استفاده از ابزارهای مالی پیچیدهتر و متنوعتر، بهترین سازوکارها را برای تامین مالی و افزایش تولید در این حوزه انتخاب کنند.
تعداد زیادی از تولیدکنندگان مسکن در ایران از طریق پیشفروش به تامین مالی پروژههای خود میپردازند، اما در شرایط تورمی، این روش دارای مشکلاتی است. به دلیل ناتوانی در پیشبینی قیمتها در آینده، سازندگان ممکن است به خاطر تورم خسارت ببینند، زیرا قیمت نهایی مسکن ممکن است با قیمت پیشفروش متفاوت باشد.
برای حل این مسائل، نیاز به بهبود سازوکارهای تامین مالی موجود در بازار مسکن ایران است. این بهطور مستقیم میتواند باعث افزایش اطمینان سازندگان و خریداران شود و بهبودی در بازار مسکن و توسعه ساختمانی کشور را تسهیل کند.
آیا نمیشود عرضه مسکن را با تامین مالی از شبکه بانکی افزایش داد؟
تامین مالی از شبکه بانکی میتواند به عرضه مسکن و توسعه آن کمک بزرگی کند، اما وضعیت فعلی نشان میدهد که این روند با چالشهایی مواجه است که نیازمند بهبود ساختارهای مالی و قوانینی است. در ایران، بیشتر تولیدکنندگان مسکن از طریق پیشفروش تامین مالی میکنند، اما این روش در شرایط تورمی و ناتوانی در پیشبینی قیمتها در آینده، با مشکلاتی مواجه است که به زیان توسعهدهندگان و خریداران مسکن میافتد.
بهبود دسترسی به تسهیلات بانکی و افزایش قدرت خرید معقول سازندگان و خریداران میتواند به یک چرخه برد-برد منجر شود. این باعث میشود که بازار مسکن بیشتر تعادل پیدا کرده و قیمتها در معیارهای منطقیتری تعیین شوند که برای طبقات کمدرآمد و متوسط قابل قبول باشد.
با این حال، چنین بهبودی نیازمند تغییراتی در ساختار بانکی و قوانین مالی است. در حال حاضر، تعدادی از مشکلات شامل سقف مبالغ وام، نیاز به وثیقههای بزرگ، و محدودیتهای قانونی برای تامین مالی پروژههای بزرگتر هستند که باعث میشود که شبکه بانکی نتواند به طور کامل به نیازهای بازار مسکن پاسخ دهد.
بهبود این شرایط نیازمند یک رویهی تخصصیتر و کارآمدتر است که با توجه به شرایط اقتصادی و فرهنگی کشور، قادر باشد سرمایههای خرد را به بازار مسکن جذب کند و به ساختارهای مالی اعتماد بیشتری بدهد. این تغییرات میتواند نهتنها به توسعهدهندگان ساختمان کمک کند تا با اطمینان بیشتری به طرحهایشان بپردازند، بلکه همچنین باعث تعادل بیشتر در بازار مسکن شود و به قیمتهای منطقیتری منجر شود که برای اقشار مختلف جامعه قابل قبول باشد.
فکر میکنید که تامین مالی بخش مسکن به جز افزایش دسترسی مردم به خانه با قیمت معقول به چه شیوههای دیگری میتواند به اقتصاد ایران کمک کند؟
پتامین مالی بخش مسکن در ایران میتواند به اقتصاد به شیوههای متعددی کمک کند، به جز افزایش دسترسی به خانههای با قیمت مناسب. از جمله این شیوهها، ایجاد بستر مناسب برای جذب شرکتهای مسکن به بازار سرمایه است که این اقدام نه تنها باعث افزایش جذابیت بخش مسکن میشود، بلکه میتواند به شرکتها امکان فراهم کند تا از طریق سرمایهگذاری در پروژههای مسکن، سود اقتصادی بیشتری را کسب کنند و به نوعی محرکی برای سرمایهگذاران باشد.
علاوه بر این، با استفاده از تجربیات بینالمللی در تامین مالی مسکن و کنترل قیمتها، میتوان به تنظیم قیمتها در صورت رکود وابستگی کمتری به بانکها داشت و این امر میتواند به استحکام بازار مسکن کمک کند.
در نهایت، بهبود فضای تامین مالی و جذب سرمایه میتواند به افزایش عرضه مسکن و در نتیجه کنترل بهتر قیمتها کمک کند، همچنین مشارکت فعالتر افراد در طرحهای اقتصادی مسکن و جلب سرمایههای سرگردان را به این بخش هدایت کند.
دیدگاهتان را بنویسید